Herzlich willkommen.
Zu Recht verständlich dem Podcast des Bürgerservice von Justiz NRW.
In diesem Podcast sprechen wir mit
Expertinnen und Experten zu rechtlichen Themen, die Sie als Bürger interessieren.
Mein Name ist Julia Jacobs und heute darf ich Professor Dr.
Ulf Börstinghaus begrüßen, um mit ihm über das Thema Vermieterpflichten zu sprechen.
Prof. Börstinghaus ist Richter am Amtsgericht
Dortmund, Autor zahlreicher Artikel und eines Kommentars zum Thema Mietrecht.
Herzlich willkommen, Herr Prof. Börstinghaus.
Guten Tag, Frau Jacobs.
Prof. Börstinghaus, jeder Vertrag begründet auch der Mietvertrag Pflichten
für beide Vertragsparteien.
Heute möchten wir über die Pflichten eines Vermieters sprechen.
Was sind denn die Hauptpflichten eines Vermieters?
Der Vermieter muss dem Mieter
den gemieteten Gegenstand zum Gebrauch überlassen,
also die Wohnung oder die Gewerbeeinheit oder auch das Auto bei der Kfz Miete.
Er muss diesen Gegenstand in einem zum vertragsgemäß
Gebrauch geeigneten Zustand übergeben und ganz wichtig
eben auch über die Dauer des gesamten Mietvertrages auch erhalten.
Sie haben
jetzt den Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs verwendet.
Was bedeutet das denn genau?
Ja, wie der Name schon sagt, das ist das, was die Parteien
im Vertrag als Gebrauchszweck festgelegt haben.
Also theoretisch kann man alles mögliche im Vertrag regeln.
In den meisten Verträgen, obwohl solche Formular Verträge ja heute immer
länger werden, ist aber zum konkreten Gebrauch sehr wenig vereinbart.
Und dann muss man nach dem Vertragszweck ausgehen.
Wenn man jetzt noch mal auf den Wohnraum Mietvertrag schaut, kann man sagen,
da geht es eben ums Wohnen.
Also alles das, was fürs Wohnen erforderlich ist,
das ist der vertragsgemäße Zweck und der vertragsgemäße Gebrauch,
den der Mieter in der Wohnung dann ausüben kann.
Bei der Gewerberaummiete,
wenn ich Räumlichkeiten zum Betrieb eines Restaurants vermiete,
dann muss es dafür geeignet sein, wenn es darum geht,
ein Ladengeschäft zu vermieten, dann muss es dafür eben geeignet sein.
Und jetzt zum Beispiel beim Wohnraum Mietvertrag.
Was passiert dann,
wenn ich als Mieter meine, dass ich meine Wohnung eben
nicht vertragsgemäß nutzen kann?
Was kann oder sollte ich dann tun?
Ja, ich habe zunächst einmal Erfüllungsansprüche.
Ich kann meinen Anspruch, den
ich habe, auf vertragsgemäß Gebrauch, eben dass ich wohnen kann.
Nehmen wir ein
einfaches Beispiel, zum Beispiel die Heizung funktioniert im Winter nicht.
Dann gehört eben eine warme Wohnung zum vertragsgemäß Gebrauch.
Dann habe ich einen Anspruch gegen meinen Vermieter, dass er dieses ermöglicht,
also die Heizung wieder in Gebrauch nimmt und solange er das nicht tut,
ist, wie wir Juristen sagen, das Äquivalenzverhältnis gestört.
Das heißt, ich muss als Mieter dann dafür auch weniger Miete zahlen.
Das heißt dann wiederum Mietminderung.
Ich kann, wenn mir dadurch ein Schaden entsteht.
Es ist überhaupt kein Wohnen in der Wohnung möglich.
Ich muss ins Hotel ziehen,
gegebenenfalls auch Schadensersatzansprüche geltend machen.
Oder es werden Sachen beschädigt, die schimmelig werden, weil eben bestimmte
Zustände in der Wohnung so sind, dass da Schäden entstehen.
Habe ich einen Schadensersatzanspruch.
Ich kann auch wenn ich meinen
Vermieter in Verzug gesetzt habe,
mit der Mangelbeseitigung gegebenenfalls die Arbeiten selbst durchführen
und hierfür auch einen Vorschuss von meinem Vermieter verlangen.
Gilt das denn eigentlich auch wenn diese Einschränkung nicht aus
der Sphäre des Vermieters kommen,
wie zum Beispiel Lärmbelästigung durch Nachbarn oder ähnliches?
Im Prinzip ja.
Das heißt, ich schulde als Vermieter
die Möglichkeit, in der Wohnung wohnen zu können.
Und wenn dieses eben eingeschränkt wird, weil Nachbarn da
viel Krach machen, Lärm machen,
dann ist eben mein Wohnen eingeschränkt
und dann würde sich theoretisch auch die Miete mindern.
Der Nachbar wäre dann gegenüber dem Vermieter gegebenenfalls
schadensersatzpflichtig, weil er durch sein
vertragswidrig Verhalten ja beim Vermieter einen Schaden verursacht hat.
Der Bundesgerichtshof hat in letzter Zeit aber solche Ansprüche,
die aus der Nachbarschaft kommen, sehr stark eingeschränkt.
Da ging es weniger um unmittelbaren Nachbarn, aber um Baulücken, Bebauung.
Also wenn auf dem Nachbargrundstück ein neues Gebäude gebaut wird,
was viel Lärm erzeugt, viel Staub, viel Dreck oder
auf einem Nachbars Schulhof ein Bolzplatz angelegt wird
und dort dann auch noch bis spät abends Kinder
Fußball spielen und viel Lärm machen.
Dort hat der Bundesgerichtshof die Rechte des Mieters insofern
sehr eingeschränkt, als er gesagt hat,
der Mieter hat auch nur dann Ansprüche gegen den Vermieter,
wenn auch der Vermieter Ansprüche gegen den Nachbarn hätte.
Und das richtet sich nicht nach Mietrecht, sondern nach Sachenrecht.
Dort gibt es entsprechende Ausgleichsvorschriften,
die etwas strenger sind als die Mietrechtlichen Regelungen.
Aber das hat der Bundesgerichtshof
inzwischen auch auf das Mietverhältnis übertragen.
Aber wenn der Vermieter, wie sie gerade ausgeführt haben,
grundsätzlich verpflichtet
ist, die Wohnung in einem bestimmten Zustand zu erhalten,
heißt es denn dann im Umkehrschluss, dass ich als Mieter auch verpflichtet
bin, alle Maßnahmen zu dulden, die dazu dienen?
Ja, das ist die Kehrseite der Medaille.
Also der Vermieter muss erhalten und der Mieter muss dafür
gibt es einen eigenen Paragrafen im BGB, solche Maßnahmen dann auch dulden.
Er muss
den Vermieter in die Wohnung lassen, er muss Handwerker in die Wohnung lassen.
Aber es ist eine reine Duldungspflicht.
Also er kann mehr oder weniger
die Hände in den Schoss legen und alle anderen dann arbeiten lassen.
Also er muss keine Möbel verrücken.
Man kann sagen, er ist vielleicht verpflichtet,
persönliche Unterlagen wegzuräumen, dass da nichts mit passieren kann,
aber ansonsten ist eine reine Duldungspflicht.
Und der Vermieter, der jetzt vorhat, solche Maßnahmen durchzuführen,
muss ja irgendwelche Formvorschriften einhalten oder
sonstige Voraussetzungen erfüllen, bevor er damit anfangen kann.
Das hängt natürlich von den Arbeiten ab.
Das Gesetz sagt er soll sie ankündigen, aber Heizungsausfall
im Winter kann man sicher nicht Wochen
vorher einen Brief schreiben,
dass irgendwann der Handwerker kommt und die Heizung repariert.
Da ist es nicht erforderlich.
Aber wenn zum Beispiel Fenster ziehen und man
erteilt den Auftrag, das mit einem Vorlauf von vielleicht drei
vier Wochen Fenster ausgetauscht werden, dann soll eine entsprechende Ankündigung
erfolgen, damit der Mieter auch planen kann,
Urlaub nehmen kann oder dafür sorgen kann, dass jemand in der Wohnung ist.
Und wenn es sich um aufwendige Erhaltungsmaßnahmen
handelt, die die Wohnung zum Beispiel zeitweise vollkommen unbewohnbar machen,
kann ich dann als Mieter verlangen, dass der Vermieter mir ein Hotel bezahlt?
Ja, generell hat der Mieter bei solchen Maßnahmen einen Aufwendungsersatzanspruch.
Also wenn er Aufwendungen hat, dann muss der Vermieter ihm das erstatten.
Und wenn das Bewohnen eben gar nicht möglich ist,
dann hat er einen solchen Aufwendungsersatzanspruch.
Wenn die Mietsache sogar so mangelhaft ist, dass wegen des Mangels ein bewohnen
nicht möglich ist,
dann besteht sogar ein Schadensersatzanspruch
nach den Gewährleistungsvorschriften.
Und bei
nicht ganz unerheblichen Erhaltungsmaßnahmen haben
die die Nutzung der Mietsache aber dennoch zeitweise erheblich beeinträchtigen.
Also wo ich jetzt zwar noch in der Wohnung wohnen kann, aber
ich dennoch erhebliche Beeinträchtigungen
habe, habe ich dann als Mieter
die gleichen Rechte,
wie die Sie gerade schon ausgeführt haben, wie zum Beispiel Minderungsrechte
oder ist das eingeschränkt, weil es Erhaltungsmaßnahmen sind?
Der Vermieter schuldet dem Mieter
das Wohnen, also
die Ausübung des vertragsgemäßen Gebrauchs, wodurch das eingeschränkt wird oder
ob schlicht ein Mangel vorliegt oder das Bewohnen deshalb nicht möglich
ist, weil der Vermieter Arbeiten in der Wohnung durchführt.
Mögen es Erhaltungsarbeiten sein, oder mögen es auch Modernisierungsarbeiten
sein, führen dazu, dass der Gebrauch eingeschränkt
ist, und ein eingeschränkter Gebrauch führt zur Minderung der Miete.
Wenn die Einschränkung nicht nur ganz unerheblich ist.
Ah ja, vielen Dank. Vielen Dank für diese Antworten, Herr Prof. Börstinghaus.
Bitte schön.
Das war unser Podcast “Recht verständlich”.
Hören Sie auch demnächst wieder rein.
Dieser Podcast ersetzt keine Rechtsberatung, soll Ihnen
aber helfen, sich einen ersten Eindruck zu verschaffen.