WEBVTT

1
00:00:01.200 --> 00:00:05.480
Herzlich willkommen zu “Recht verständlich”, dem Podcast
des Bürgerservice von Justiz NRW.

2
00:00:05.840 --> 00:00:07.760
In diesem Podcast
sprechen wir mit Expertinnen

3
00:00:07.760 --> 00:00:10.760
und Experten zu rechtlichen
Themen, die Sie als Bürger interessieren.

4
00:00:16.920 --> 00:00:19.600
Mein Name ist Julia Jacobs
und heute darf ich Prof. Dr.

5
00:00:19.600 --> 00:00:23.320
Ulf Börstinghaus begrüßen, um mit ihm
über das Thema Mieterhöhung zu sprechen.

6
00:00:23.800 --> 00:00:26.440
Prof. Börstinghaus
ist Richter am Amtsgericht Dortmund,

7
00:00:26.440 --> 00:00:29.560
Autor zahlreicher Artikel
und eines Kommentars zum Thema Mietrecht.

8
00:00:29.640 --> 00:00:31.600
Herzlich willkommen,
Herr Prof. Börstinghaus!

9
00:00:31.600 --> 00:00:33.280
Guten Tag, Frau Jacobs.

10
00:00:33.280 --> 00:00:34.240
Prof. Börstinghaus,

11
00:00:34.240 --> 00:00:35.800
Mietverträge sind ja üblicherweise

12
00:00:35.800 --> 00:00:38.600
auf Dauer angelegt,
sodass sich die Frage stellt, ob die Miete

13
00:00:38.600 --> 00:00:42.480
gegebenenfalls im Laufe der Zeit angepasst,
insbesondere erhöht werden kann.

14
00:00:42.520 --> 00:00:45.640
Unter welchen Voraussetzungen sind
Mieterhöhungen denn eigentlich zulässig?

15
00:00:46.240 --> 00:00:51.960
Ja, wenn man sich vor Augen führt,
dass der Mietvertrag ein Dauerschuldverhältnis ist,
dann könnte man ja auf die Idee kommen

16
00:00:51.960 --> 00:00:56.320
sagen gut, man kündigt den Mietvertrag,
bietet dem Mieter einen neuen Mietvertrag

17
00:00:56.320 --> 00:00:59.960
mit erhöhter Miete
an. Das nennt man Änderungskündigung.

18
00:01:00.400 --> 00:01:03.400
Das ist in der Wohnraummiete in Deutschland verboten.

19
00:01:03.640 --> 00:01:07.200
In allen anderen Vermietungsgeschäften
geht es also.

20
00:01:07.200 --> 00:01:08.600
Also zum Beispiel wenn ich isoliert

21
00:01:08.600 --> 00:01:12.280
eine Garage anmiete, ist das rechtlich
ein Gewerberaummietvertrag.

22
00:01:12.520 --> 00:01:15.520
Den kann ich kündigen und dann dem Mieter

23
00:01:15.640 --> 00:01:18.400
einen neuen Mietvertrag
mit einer höheren Miete anbieten.

24
00:01:18.400 --> 00:01:21.520
Das gilt auch in der Gewerberaummiete -
Ladenlokal oder Restaurant.

25
00:01:21.760 --> 00:01:24.760
In der Wohnraummiete ist das ausdrücklich verboten.

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00:01:24.760 --> 00:01:27.640
Weil es verboten
ist, hat der Gesetzgeber daneben ein

27
00:01:27.640 --> 00:01:31.720
eigenes Mieterhöhungsregime geschaffen
und eigene Regelungen geschaffen.

28
00:01:33.280 --> 00:01:36.600
Die setzen
voraus, dass der Vermieter vom Mieter

29
00:01:36.600 --> 00:01:42.120
entweder die Zustimmung zur Miete,
die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt

30
00:01:42.280 --> 00:01:45.760
oder dass er Modernisierungskosten
zum Gegenstand einer Mieterhöhung macht.

31
00:01:45.960 --> 00:01:49.040
Oder dass die Parteien sich schlicht
über eine neue Miete einigen.

32
00:01:49.040 --> 00:01:50.400
Das sind die drei Möglichkeiten die

33
00:01:50.400 --> 00:01:53.600
der Gesetzgeber,
dort den Mietvertragsparteien anbietet.

34
00:01:54.400 --> 00:01:56.920
Und dieses von ihnen
jetzt so bezeichnete Mieterhöhungsregime

35
00:01:56.920 --> 00:02:01.480
gilt nur für Wohnraum, Miete
oder auch für andere Mietverträge?

36
00:02:01.840 --> 00:02:02.720
Das gilt grundsätzlich

37
00:02:02.720 --> 00:02:06.120
nur für die Wohnraummiete,
weil in den anderen Rechtsgebieten,

38
00:02:06.480 --> 00:02:09.320
also sprich Gewerbe auch Miete,
Grundstücks, Miete, aber eben

39
00:02:09.320 --> 00:02:12.320
rein theoretisch auch die Vermietung
beweglicher Sachen,

40
00:02:12.400 --> 00:02:14.760
die Möglichkeit der Änderungskündigung besteht.

41
00:02:14.760 --> 00:02:18.840
Sie haben jetzt gerade den Begriff
der ortsüblichen Vergleichsmiete benutzt.

42
00:02:18.840 --> 00:02:21.160
Wie wird diese denn ermittelt?

43
00:02:21.160 --> 00:02:24.920
Der Gesetzgeber definiert den Begriff der
ortsüblichen Vergleichsmiete im Gesetz.

44
00:02:24.960 --> 00:02:29.320
Das ist die Miete, die in den letzten
sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen,

45
00:02:29.320 --> 00:02:32.760
wobei die Vergleichbarkeit
nach den sogenannten fünf Wohnwert

46
00:02:32.880 --> 00:02:37.880
Merkmalen, also Lage, Ausstattung,
Beschaffenheit, Größe bestimmt wird

47
00:02:38.240 --> 00:02:42.400
und die Mieten,
die in den letzten sechs Jahren

48
00:02:42.400 --> 00:02:46.480
entweder neu vereinbart wurden
oder erhöht wurden.

49
00:02:46.480 --> 00:02:49.400
Die zusammen bilden
dann die ortsübliche Vergleichsmiete.

50
00:02:49.400 --> 00:02:53.440
Das ist also keine Miete, die am Markt
tatsächlich irgendwo vorkommt,

51
00:02:53.440 --> 00:02:56.480
sondern ein sogenannter modifizierter
Durchschnittswert.

52
00:02:59.600 --> 00:03:00.280
Es gibt ja auch

53
00:03:00.280 --> 00:03:03.280
noch den sogenannten Mietspiegel.

54
00:03:03.360 --> 00:03:04.920
Was ist das denn?

55
00:03:04.920 --> 00:03:07.920
Ja, der Mietspiegel ist sozusagen
ein Messgerät,

56
00:03:08.040 --> 00:03:10.840
um die ortsübliche
Vergleichsmiete festzustellen,

57
00:03:10.840 --> 00:03:15.680
weil der Gesetzgeber das Verfahren
zur Erhöhung zweistufige ausgestaltet hat.

58
00:03:15.680 --> 00:03:16.480
Es wird

59
00:03:16.480 --> 00:03:20.240
der Vermieter muss zunächst einen Anspruch
auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung

60
00:03:20.240 --> 00:03:22.200
außergerichtlich geltend machen,

61
00:03:22.200 --> 00:03:25.200
und das Gesetz verlangt,
dass er diesen Anspruch begründet.

62
00:03:25.400 --> 00:03:28.480
Und das Gesetz gibt ihm verschiedene
Begründungsmittel an die Hand,

63
00:03:28.720 --> 00:03:31.280
nämlich den Mietspiegel,
drei Vergleichs Wohnungen

64
00:03:31.280 --> 00:03:34.240
oder ein vorprozessuales
Sachverständigengutachten.

65
00:03:34.240 --> 00:03:36.880
Und der Mietspiegel ist sicher das beste

66
00:03:36.880 --> 00:03:39.160
Begründungsmittel,
weil wenn er dann vernünftig

67
00:03:39.160 --> 00:03:41.320
von der Gemeinde
oder den Interessenverbänden

68
00:03:41.320 --> 00:03:46.120
von Vermietern und Mietern erstellt worden
ist, die beste Datengrundlage hat.

69
00:03:46.600 --> 00:03:50.440
Und der Mietspiegel weist
dann entsprechende Spannen auf

70
00:03:50.440 --> 00:03:54.920
und der Vermieter muss dann die Wohnung
in dem Mietspiegel entsprechend einordnen

71
00:03:55.120 --> 00:03:59.080
und kann dann mit diesen Werten
seinen Mieterhöhung verlangen entsprechend

72
00:03:59.320 --> 00:04:00.320
begründen.

73
00:04:00.320 --> 00:04:03.800
Ah ja. Welche Kriterien zieht
der Mietspiegel denn beispielsweise heran,

74
00:04:03.800 --> 00:04:06.040
um die ortsübliche
Vergleichsmiete zu ermitteln?

75
00:04:08.000 --> 00:04:08.880
Ja, er

76
00:04:08.880 --> 00:04:15.520
muss sich an den Kriterien
der Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete
orientieren.

77
00:04:15.520 --> 00:04:20.000
Bei einem Punkt wird durchweg davon
abgewichen, da wird ein Indiz genommen.

78
00:04:20.000 --> 00:04:23.000
Denn ist es sehr schwer,
die Beschaffenheit einer Wohnung

79
00:04:23.160 --> 00:04:26.040
zu umschreiben
und auch vergleichbar darzustellen.

80
00:04:26.040 --> 00:04:30.200
Deshalb weisen Mietspiegel üblicherweise
sogenannte Baualtersklassen aus.

81
00:04:30.400 --> 00:04:33.600
Das Baualter ist eigentlich kein Wohnwertmerkmal, aber man weiß,

82
00:04:33.600 --> 00:04:37.800
dass Wohnungen, die zu einem Ungefähr
vergleichbar Baualter errichtet

83
00:04:37.800 --> 00:04:40.800
wurden, auch ungefähr
die gleiche Beschaffenheit ausweisen,

84
00:04:40.840 --> 00:04:44.320
sodass man über das Indiz des Baualters
dann das Wohnwertmerkmal

85
00:04:44.320 --> 00:04:49.480
Beschaffenheit versucht zu ermitteln.

86
00:04:49.960 --> 00:04:54.400
Und ansonsten sind diese Mietspiegel
meistens zweidimensional.

87
00:04:54.400 --> 00:04:58.160
Es gibt also eine Altersklasse,
eine Größenklasse

88
00:04:58.160 --> 00:05:02.400
und vielleicht auch noch eine Lageklasse für bestimmte Stadtteile aufgebaut.

89
00:05:02.480 --> 00:05:05.840
Meistens steht vorne dann im Vorspann
auch noch das Wohnwertmerkmal ART.

90
00:05:05.880 --> 00:05:11.080
Aber, dass dieser Mietspiegel eben
nur für Wohnungen im Wohnungsbau

91
00:05:11.080 --> 00:05:14.200
gelten, also nicht für Einfamilienhäuser
und Zweifamilienhäuser.

92
00:05:14.200 --> 00:05:17.720
Zwingend ist das nicht,
aber weil man für diese Art

93
00:05:17.720 --> 00:05:21.040
von Wohnungen
weniger Daten hat, ist das der Regelfall.

94
00:05:22.240 --> 00:05:22.960
Und was passiert,

95
00:05:22.960 --> 00:05:25.960
wenn der
Vermieter die Wohnung modernisiert?

96
00:05:25.960 --> 00:05:29.800
Ja, die Modernisierung funktioniert
zweistufig.

97
00:05:29.800 --> 00:05:34.360
Zunächst muss ja der Vermieter seinen
Anspruch auf Modernisierung durchsetzen. -

98
00:05:34.360 --> 00:05:36.160
seinen Duldungsanspruch.

99
00:05:36.160 --> 00:05:40.280
Er muss also dem Mieter eine entsprechende
Modernisierungsankündigung schicken

100
00:05:40.720 --> 00:05:44.600
und darin sagen,
was er denn vorhat zu machen.

101
00:05:45.720 --> 00:05:50.080
Dann kann der Mieter Härtegründe vorbringen.

102
00:05:50.080 --> 00:05:54.240
Die können im persönlichen Bereich liegen,
weil er in der Zeit im Urlaub ist

103
00:05:54.240 --> 00:05:57.240
oder gerade eine Examensarbeit schreibt
oder schwanger ist.

104
00:05:57.840 --> 00:06:01.040
Es können wirtschaftliche Härtegründe sein,
dass er nicht in der Lage ist,

105
00:06:01.040 --> 00:06:03.520
die Miete danach zu zahlen.

106
00:06:03.520 --> 00:06:05.920
Wirtschaftliche Härtegründe
werden zu diesem Zeitpunkt

107
00:06:05.920 --> 00:06:07.280
aber noch nicht berücksichtigt.

108
00:06:07.280 --> 00:06:10.280
Also er muss unter Umständen
eine Maßnahme dulden,

109
00:06:11.160 --> 00:06:14.280
deren Mieterhöhung
er anschließend nicht zahlen kann.

110
00:06:15.440 --> 00:06:19.880
Nach Durchführung der Arbeiten kann der Vermieter dann eine Modernisierungsmieterhöhung machen.

111
00:06:19.880 --> 00:06:24.000
Er darf also 8 % der aufgewandten Kosten

112
00:06:24.000 --> 00:06:26.320
zum Gegenstand einer Mieterhöhung machen.

113
00:06:26.320 --> 00:06:30.960
Das ist keine Umlage oder
kein Zuschlag, die dann irgendwann beendet

114
00:06:30.960 --> 00:06:34.480
ist, wenn die Kosten erreicht werden,
sondern es ist schlicht eine Mieterhöhung

115
00:06:34.480 --> 00:06:38.000
auf die neue Miete
für den modernisierten Zustand.

116
00:06:38.200 --> 00:06:41.960
Probleme dabei macht vor allen Dingen
die Ermittlung der maßgeblichen Kosten,

117
00:06:42.360 --> 00:06:46.120
weil auch hier
Erhaltungskosten abzuziehen sind.

118
00:06:46.320 --> 00:06:49.960
Und das sind nicht nur die Erhaltungskosten
für Maßnahmen, die in diesem

119
00:06:49.960 --> 00:06:54.240
Augenblick auch tatsächlich fällig sind,
sondern wie der Bundesgerichtshof

120
00:06:54.240 --> 00:06:57.920
gerade erst entschieden hat,
auch sogenannte fiktive Erhaltung kosten.

121
00:06:58.280 --> 00:07:02.080
Wenn also ein Bauteil ausgetauscht wird,
was zwar noch funktioniert,

122
00:07:02.360 --> 00:07:07.280
aber dessen Lebensdauer - Gesamtlebensdauer -
zu einem ganz großen Teil abgelaufen ist,

123
00:07:07.560 --> 00:07:11.000
dann muss der entsprechende Anteil
der Kosten für den Austausch

124
00:07:11.000 --> 00:07:14.000
dieses Bauteils auch mit abgezogen werden.

125
00:07:14.560 --> 00:07:15.760
Ah ja, sehr interessant.

126
00:07:15.760 --> 00:07:18.360
Vielen Dank für Ihre Antworten,
Herr Prof. Börstinghaus.

127
00:07:18.360 --> 00:07:18.800
Bitte schön.

128
00:07:25.280 --> 00:07:26.760
Das war unser Podcast

129
00:07:26.760 --> 00:07:28.720
“Recht verständlich”, passend zum Thema:

130
00:07:28.720 --> 00:07:32.320
Hören Sie doch auch hinein
in unseren Podcast “Mietpreisbremse”.

131
00:07:32.720 --> 00:07:35.120
Dieser Podcast ersetzt
keine Rechtsberatung, soll Ihnen

132
00:07:35.120 --> 00:07:37.200
aber helfen, sich einen ersten
Eindruck zu verschaffen.