Herzlich willkommen zu “Recht verständlich”,
dem Podcast des Bürgerservice von Justiz NRW.
In diesem Podcast sprechen wir mit
Expertinnen und Experten zu rechtlichen Themen, die Sie als Bürger interessieren.
Mein Name ist Julia Jacobs und heute darf ich Professor Dr.
Ulf Börstinghaus begrüßen, um mit ihm über das Thema Betriebskosten zu sprechen.
Professor Börstinghaus ist Richter am Amtsgericht
Dortmund, Autor zahlreicher Artikel und eines Kommentars zum Thema Mietrecht.
Herzlich willkommen, Herr Professor Börstinghaus.
Guten Tag, Frau Jacobs.
Professor Börstinghaus, die meisten Mieter zahlen Ihrem Vermieter
eine Kaltmiete und zusätzlich eine sogenannte Betriebskostenvorauszahlung.
Was sind denn eigentlich genau Betriebskostenvorauszahlungen?
Das Mietrecht des BGB geht vom Modell der sogenannten Brutto Warmmiete aus.
Das heißt, eigentlich muss der Mieter
für die Gebrauchsüberlassung einen Preis an den Vermieter zahlen
und der Vermieter muss von diesem Entgelt, was er bekommt, dann alle Kosten,
die er bei der Bewirtschaftung der Wohnung oder des Objekts hat, selbst bezahlen.
Das Gesetz erlaubt aber, dass die Parteien einen gewissen Teil
dieses Entgelt im Grunde erst nachträglich festlegen.
Das heißt, der Mieter zahlt eine Netto-Miete und über die Betriebskosten
wird Ende des Jahres abgerechnet, entsprechend dem tatsächlichen Anfall.
Und damit der Mieter, was theoretisch auch möglich
wäre, nicht am Ende dann eine große Summe zahlen muss.
Vereinbaren die Parteien,
dass dann während des Jahres Vorauszahlungen
auf diesen Teil der Miete, der auf die Betriebskosten entfällt, leistet.
Das sind die Betriebskostenvorauszahlungen.
Erforderlich ist dafür, dass die Parteien entsprechende
eindeutige Vereinbarungen im Vertrag schließen.
Es gibt auch die Möglichkeit, Pauschalen zu vereinbaren für die Betriebskosten.
Dann muss man darüber eben nicht abrechnen, ist aber heute
insbesondere wegen der doch immer weiter steigenden Betriebskosten
man spricht ja auch von zweiter Miete, doch eher sehr selten.
Und wenn ich
am Ende des Jahres als Mieter dann
diese Betriebskosten, Abrechnung
oder Nebenkostenabrechnung bekomme, was ist dann hierbei zu beachten?
Also auch für den Vermieter,
wenn er die erstellt, gibt es da irgendwelche besonderen
Vorschriften oder Dinge, die Beachtungswürdig wären?
Ja, nach ständiger
Rechtsprechung muss der Vermieter über die Betriebskosten abrechnen
und eine solche Betriebskosten Abrechnung
muss bestimmte Mindestanforderungen erfüllen.
Das heißt, es müssen zunächst einmal
die Gesamtkosten für jede Betriebskostenart angegeben werden.
Es muss dann ein Umlageschlüssel angegeben werden.
Das kann der Quadratmeterschlüssel sein, es können Personenschlüssel sein oder auch
jeder andere Schlüssel.
Dann muss der Mieteranteil angegeben werden.
Also was bei dieser Betriebskostenart auf den konkreten Mieter entfällt
und es müssen die Vorauszahlungen angegeben werden.
Und das ist dann eine formell ordnungsgemäße Abrechnung.
Ob diese dann materiell richtig ist, richtet sich danach,
ob die Angaben in der Abrechnung auch tatsächlich richtig sind.
Und was passiert, wenn der Vermieter
die Betriebskostenabrechnung gar nicht oder verspätet übersendet?
Ja, da muss man die zwei Fälle unterscheiden.
Wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung
verspätet übersendet, dann muss der Mieter
den Nachzahlungsbetrag nicht zahlen.
Verspätet bedeutet der Vermieter hat ein Jahr Zeit nach Ende
des Abrechnungszeitraums, in der Regel ist das Jahr das Kalenderjahr 01.01.
bis 31.12.,
muss er die Abrechnung erstellen und dem Mieter auch zukommen lassen.
Wenn diese Frist überschritten wird,
muss ein entsprechender Nachzahlungssaldo nicht bezahlt werden.
Der Mieter hat aber einen Anspruch, dass ein Guthaben an ihn ausgezahlt wird.
Wenn gar keine Betriebskostenabrechnung vom Vermieter erstellt wird,
muss man auch wiederum zwei Möglichkeiten unterscheiden: Zum einen
hat der Mieter natürlich einen Anspruch, dass der Vermieter
diese Abrechnung noch erstellt.
Er hat also ein Erfüllungsanspruch und kann den entsprechend geltend machen,
weil er vielleicht auch erfahren will,
ob er nicht vielleicht ein Guthaben hat was noch an ihn auszukehren ist.
Er hat zur Durchsetzung dieses Anspruchs
dann die Möglichkeit, weitere Rechte geltend zu machen.
Er kann, wenn er immer noch
Mieter des gleichen Vermieters ist, die Zahlung weiterer Vorauszahlungen
zurückbehalten, bis dann die Abrechnung erstellt ist, oder
wenn das Mietverhältnis inzwischen beendet ist, hat er sogar einen Anspruch darauf,
dass ihm alle Vorauszahlungen, die er für das entsprechende
Abrechnungsjahr geleistet hat, zurückgezahlt werden.
Und wenn ich dann als Mieter endlich meine
Betriebskostenabrechnung bekommen habe, welche Kontrollrechte habe ich dann?
Oder Möglichkeiten?
Ich habe als Mieter einen Anspruch auf Belegeinsicht.
Ich kann also beim Vermieter in alle entsprechenden Rechnungen
und Zahlungsbelege und gegebenenfalls auch Verträge, soweit das erforderlich
ist, man denke an Hausmeister, Vertrag oder Fahrstuhl Wartung.
Habe ich ein Recht diese Belege einzusehen.
Ich habe nur in sehr
wenigen Ausnahmefällen einen Anspruch, dass der Vermieter
mir Fotokopien übersendet.
Das ist in der Regel dann der Fall, wenn eine größere räumliche
Distanz zwischen der gemieteten Wohnung oder den gemieteten Räumen
und dem Sitz des Vermieters besteht.
Und was kann der Mieter dann tun, wenn er mit der Betriebskostenabrechnung
nicht einverstanden ist?
Ja, aus richterlicher Sicht kann ich sagen,
er sollte sich auf jeden Fall beraten lassen.
Betriebskostenabrechnungen sind schon ein schwieriges Metier
und das sollte ein Fachmann durchaus mal drüberschauen
und den Mieter dann beraten, was zu machen ist.
Er kann Zahlungen, Nachzahlungen gegebenenfalls unter Vorbehalt
leisten, um sich eine Rückforderungsrecht vorzubehalten.
Er kann natürlich auch schlicht nicht zahlen.
Er kann auch
Beträge zurückfordern
und gegebenenfalls auch gegenüber dem Mietzahlungsanspruch aufrechnen,
wenn er meint,
dass aus der Betriebskostenabrechnung zu seinen Gunsten ein Guthaben besteht.
Professor Börstinghaus, vielen Dank für Ihre Antworten.
Bitte schön.
Das war unser Podcast. Recht verständlich.
Hören Sie auch demnächst wieder rein.
Dieser Podcast ersetzt keine Rechtsberatung,
soll ihn aber helfen, sich einen ersten Eindruck zu verschaffen.