WEBVTT

1
00:00:00.200 --> 00:00:02.040
Herzlich
willkommen zu “Recht verständlich”,

2
00:00:02.040 --> 00:00:04.360
dem Podcast des Bürgerservice
von Justiz NRW.

3
00:00:04.600 --> 00:00:05.920
In diesem Podcast sprechen wir mit

4
00:00:05.920 --> 00:00:09.640
Expertinnen und Experten zu rechtlichen
Themen, die Sie als Bürger interessieren.

5
00:00:10.080 --> 00:00:12.800
Mein Name ist Julia Jacobs
und heute darf ich Professor Dr.

6
00:00:12.800 --> 00:00:17.680
Ulf Börstinghaus begrüßen, um mit ihm
über das Thema Betriebskosten zu sprechen.

7
00:00:18.520 --> 00:00:19.440
Professor
Börstinghaus ist Richter am Amtsgericht

8
00:00:19.440 --> 00:00:23.400
Dortmund, Autor zahlreicher Artikel
und eines Kommentars zum Thema Mietrecht.

9
00:00:23.520 --> 00:00:25.520
Herzlich willkommen,
Herr Professor Börstinghaus.

10
00:00:25.520 --> 00:00:26.880
Guten Tag, Frau Jacobs.

11
00:00:26.880 --> 00:00:30.040
Professor Börstinghaus,
die meisten Mieter zahlen Ihrem Vermieter

12
00:00:30.040 --> 00:00:34.680
eine Kaltmiete und zusätzlich eine
sogenannte Betriebskostenvorauszahlung.

13
00:00:34.760 --> 00:00:37.560
Was sind denn eigentlich genau
Betriebskostenvorauszahlungen?

14
00:00:38.520 --> 00:00:42.640
Das Mietrecht des BGB geht vom Modell
der sogenannten Brutto Warmmiete aus.

15
00:00:42.680 --> 00:00:44.440
Das heißt, eigentlich muss der Mieter

16
00:00:44.440 --> 00:00:48.240
für die Gebrauchsüberlassung
einen Preis an den Vermieter zahlen

17
00:00:48.240 --> 00:00:51.680
und der Vermieter muss von diesem Entgelt,
was er bekommt, dann alle Kosten,

18
00:00:51.680 --> 00:00:56.280
die er bei der Bewirtschaftung der Wohnung
oder des Objekts hat, selbst bezahlen.

19
00:00:56.640 --> 00:01:00.320
Das Gesetz erlaubt aber,
dass die Parteien einen gewissen Teil

20
00:01:00.320 --> 00:01:03.840
dieses Entgelt
im Grunde erst nachträglich festlegen.

21
00:01:03.840 --> 00:01:08.640
Das heißt, der Mieter zahlt eine
Netto-Miete und über die Betriebskosten

22
00:01:08.640 --> 00:01:12.800
wird Ende des Jahres abgerechnet,
entsprechend dem tatsächlichen Anfall.

23
00:01:13.200 --> 00:01:15.920
Und damit der Mieter,
was theoretisch auch möglich

24
00:01:15.920 --> 00:01:18.360
wäre, nicht am Ende dann eine große Summe
zahlen muss.

25
00:01:18.360 --> 00:01:19.920
Vereinbaren die Parteien,

26
00:01:19.920 --> 00:01:22.920
dass dann während des Jahres
Vorauszahlungen

27
00:01:22.920 --> 00:01:27.040
auf diesen Teil der Miete, der
auf die Betriebskosten entfällt, leistet.

28
00:01:27.040 --> 00:01:29.480
Das sind
die Betriebskostenvorauszahlungen.

29
00:01:29.480 --> 00:01:32.040
Erforderlich ist
dafür, dass die Parteien entsprechende

30
00:01:32.360 --> 00:01:34.960
eindeutige Vereinbarungen im Vertrag
schließen.

31
00:01:35.280 --> 00:01:39.000
Es gibt auch die Möglichkeit, Pauschalen
zu vereinbaren für die Betriebskosten.

32
00:01:39.240 --> 00:01:42.800
Dann muss man darüber
eben nicht abrechnen, ist aber heute

33
00:01:43.080 --> 00:01:46.480
insbesondere wegen der doch immer weiter
steigenden Betriebskosten

34
00:01:46.480 --> 00:01:49.400
man spricht ja auch von zweiter
Miete, doch eher sehr selten.

35
00:01:50.600 --> 00:01:51.040
Und wenn ich

36
00:01:51.040 --> 00:01:54.080
am Ende des Jahres als Mieter dann

37
00:01:54.080 --> 00:01:56.120
diese Betriebskosten, Abrechnung

38
00:01:56.120 --> 00:02:00.480
oder Nebenkostenabrechnung bekomme,
was ist dann hierbei zu beachten?

39
00:02:00.560 --> 00:02:02.120
Also auch für den Vermieter,

40
00:02:02.120 --> 00:02:04.560
wenn er die erstellt,
gibt es da irgendwelche besonderen

41
00:02:04.920 --> 00:02:07.600
Vorschriften oder Dinge,
die Beachtungswürdig wären?

42
00:02:08.520 --> 00:02:09.360
Ja, nach ständiger

43
00:02:09.360 --> 00:02:13.120
Rechtsprechung muss der Vermieter
über die Betriebskosten abrechnen

44
00:02:13.120 --> 00:02:15.000
und eine solche Betriebskosten Abrechnung

45
00:02:15.000 --> 00:02:17.400
muss bestimmte Mindestanforderungen
erfüllen.

46
00:02:17.400 --> 00:02:19.160
Das heißt, es müssen zunächst einmal

47
00:02:19.160 --> 00:02:22.720
die Gesamtkosten für jede
Betriebskostenart angegeben werden.

48
00:02:23.040 --> 00:02:25.720
Es muss dann ein Umlageschlüssel angegeben
werden.

49
00:02:26.040 --> 00:02:29.520
Das kann der Quadratmeterschlüssel sein,
es können Personenschlüssel sein oder auch

50
00:02:30.000 --> 00:02:31.360
jeder andere Schlüssel.

51
00:02:31.360 --> 00:02:33.960
Dann muss der Mieteranteil angegeben
werden.

52
00:02:33.960 --> 00:02:37.680
Also was bei dieser Betriebskostenart
auf den konkreten Mieter entfällt

53
00:02:37.880 --> 00:02:40.080
und es müssen
die Vorauszahlungen angegeben werden.

54
00:02:40.080 --> 00:02:43.400
Und das ist dann eine formell
ordnungsgemäße Abrechnung.

55
00:02:43.560 --> 00:02:46.640
Ob diese dann materiell richtig
ist, richtet sich danach,

56
00:02:46.640 --> 00:02:49.440
ob die Angaben in der Abrechnung
auch tatsächlich richtig sind.

57
00:02:50.080 --> 00:02:51.560
Und was passiert, wenn der Vermieter

58
00:02:51.560 --> 00:02:54.800
die Betriebskostenabrechnung
gar nicht oder verspätet übersendet?

59
00:02:55.320 --> 00:02:57.240
Ja, da muss man die zwei Fälle
unterscheiden.

60
00:02:57.240 --> 00:03:00.280
Wenn der Vermieter
die Betriebskostenabrechnung

61
00:03:00.280 --> 00:03:03.880
verspätet übersendet, dann muss der Mieter

62
00:03:04.000 --> 00:03:06.960
den Nachzahlungsbetrag nicht zahlen.

63
00:03:07.200 --> 00:03:11.520
Verspätet bedeutet
der Vermieter hat ein Jahr Zeit nach Ende

64
00:03:11.520 --> 00:03:15.560
des Abrechnungszeitraums, in der Regel
ist das Jahr das Kalenderjahr 01.01.

65
00:03:15.560 --> 00:03:17.360
bis 31.12.,

66
00:03:17.360 --> 00:03:21.360
muss er die Abrechnung erstellen
und dem Mieter auch zukommen lassen.

67
00:03:21.760 --> 00:03:23.320
Wenn diese Frist überschritten wird,

68
00:03:23.320 --> 00:03:27.000
muss ein entsprechender Nachzahlungssaldo
nicht bezahlt werden.

69
00:03:27.280 --> 00:03:31.320
Der Mieter hat aber einen Anspruch,
dass ein Guthaben an ihn ausgezahlt wird.

70
00:03:31.800 --> 00:03:36.120
Wenn gar keine Betriebskostenabrechnung
vom Vermieter erstellt wird,

71
00:03:36.120 --> 00:03:39.400
muss man auch wiederum zwei Möglichkeiten
unterscheiden: Zum einen

72
00:03:39.400 --> 00:03:42.200
hat der Mieter natürlich einen Anspruch,
dass der Vermieter

73
00:03:42.360 --> 00:03:43.640
diese Abrechnung noch erstellt.

74
00:03:43.640 --> 00:03:47.280
Er hat also ein Erfüllungsanspruch
und kann den entsprechend geltend machen,

75
00:03:47.600 --> 00:03:48.960
weil er vielleicht auch erfahren will,

76
00:03:48.960 --> 00:03:52.440
ob er nicht vielleicht ein Guthaben
hat was noch an ihn auszukehren ist.

77
00:03:52.920 --> 00:03:55.320
Er hat zur Durchsetzung dieses Anspruchs

78
00:03:55.440 --> 00:03:58.160
dann die Möglichkeit,
weitere Rechte geltend zu machen.

79
00:03:58.480 --> 00:03:59.920
Er kann, wenn er immer noch

80
00:03:59.920 --> 00:04:03.640
Mieter des gleichen Vermieters ist,
die Zahlung weiterer Vorauszahlungen

81
00:04:03.960 --> 00:04:08.320
zurückbehalten,
bis dann die Abrechnung erstellt ist, oder

82
00:04:08.520 --> 00:04:11.960
wenn das Mietverhältnis inzwischen beendet
ist, hat er sogar einen Anspruch darauf,

83
00:04:12.160 --> 00:04:15.160
dass ihm alle Vorauszahlungen,
die er für das entsprechende

84
00:04:15.160 --> 00:04:17.480
Abrechnungsjahr geleistet
hat, zurückgezahlt werden.

85
00:04:19.000 --> 00:04:21.160
Und wenn ich dann als Mieter endlich meine

86
00:04:21.160 --> 00:04:25.040
Betriebskostenabrechnung bekommen habe,
welche Kontrollrechte habe ich dann?

87
00:04:25.040 --> 00:04:26.760
Oder Möglichkeiten?

88
00:04:26.760 --> 00:04:29.480
Ich habe als Mieter einen Anspruch
auf Belegeinsicht.

89
00:04:29.480 --> 00:04:34.000
Ich kann also beim Vermieter
in alle entsprechenden Rechnungen

90
00:04:34.320 --> 00:04:38.480
und Zahlungsbelege und gegebenenfalls
auch Verträge, soweit das erforderlich

91
00:04:38.480 --> 00:04:41.080
ist, man denke an Hausmeister,
Vertrag oder Fahrstuhl Wartung.

92
00:04:41.720 --> 00:04:44.120
Habe ich ein Recht
diese Belege einzusehen.

93
00:04:44.680 --> 00:04:46.240
Ich habe nur in sehr

94
00:04:46.240 --> 00:04:48.920
wenigen Ausnahmefällen
einen Anspruch, dass der Vermieter

95
00:04:49.080 --> 00:04:50.720
mir Fotokopien übersendet.

96
00:04:50.720 --> 00:04:54.440
Das ist in der Regel dann der Fall,
wenn eine größere räumliche

97
00:04:55.200 --> 00:04:59.520
Distanz zwischen der gemieteten Wohnung
oder den gemieteten Räumen

98
00:04:59.760 --> 00:05:01.880
und dem Sitz des Vermieters besteht.

99
00:05:02.760 --> 00:05:05.640
Und was kann der Mieter dann tun,
wenn er mit der Betriebskostenabrechnung

100
00:05:05.640 --> 00:05:07.360
nicht einverstanden ist?

101
00:05:07.360 --> 00:05:08.920
Ja, aus richterlicher Sicht
kann ich sagen,

102
00:05:08.920 --> 00:05:11.040
er sollte sich auf jeden Fall beraten
lassen.

103
00:05:11.920 --> 00:05:14.880
Betriebskostenabrechnungen
sind schon ein schwieriges Metier

104
00:05:14.880 --> 00:05:18.200
und das sollte ein Fachmann durchaus
mal drüberschauen

105
00:05:18.200 --> 00:05:21.360
und den Mieter
dann beraten, was zu machen ist.

106
00:05:21.920 --> 00:05:25.480
Er kann Zahlungen, Nachzahlungen
gegebenenfalls unter Vorbehalt

107
00:05:25.920 --> 00:05:28.920
leisten, um sich eine Rückforderungsrecht
vorzubehalten.

108
00:05:29.240 --> 00:05:31.600
Er kann natürlich auch schlicht
nicht zahlen.

109
00:05:32.040 --> 00:05:33.000
Er kann auch

110
00:05:34.320 --> 00:05:36.040
Beträge zurückfordern

111
00:05:36.040 --> 00:05:40.160
und gegebenenfalls auch gegenüber
dem Mietzahlungsanspruch aufrechnen,

112
00:05:40.160 --> 00:05:40.640
wenn er meint,

113
00:05:40.640 --> 00:05:44.120
dass aus der Betriebskostenabrechnung
zu seinen Gunsten ein Guthaben besteht.

114
00:05:44.640 --> 00:05:46.680
Professor Börstinghaus,
vielen Dank für Ihre Antworten.

115
00:05:47.320 --> 00:05:48.160
Bitte schön.

116
00:05:49.080 --> 00:05:51.120
Das war unser Podcast. Recht verständlich.

117
00:05:51.120 --> 00:05:52.920
Hören Sie auch demnächst wieder rein.

118
00:05:52.920 --> 00:05:54.960
Dieser Podcast ersetzt
keine Rechtsberatung,

119
00:05:54.960 --> 00:05:57.400
soll ihn aber helfen, sich einen ersten
Eindruck zu verschaffen.